新龙城物业成立于2006年，新龙城小区是回龙观地区较大的高档居住社区。物业现有职工80余人，公司下设财务室、行政部、工程部、物业部、安保家装部，目前辖区占地总面积66万平方米， 绿化总面积23万平方米；管理着4个自然住宅小区，居民总户数为6500余户。 近几年来，在日益激烈的物业管理市场竞争中，面对新经济条件下，业主对物业管理服务水平也越来越高，我们始终坚持以“业主至上，服务第一”为宗旨，不断强化公司的内部管理，积极创新管理思路，为公司搭建了坚实的发展平台。经过多年来的实践与摸索，结合小区实际情况我们建立和完善了一套小区管理方法。现将管理中较为突出、具有特点工作作如下交流。

二、集中管理 减员增效

　　小区内的2处电梯中控室及3处消防中控室需要工作人员实行4班3运转，需要员工20人，而且监控线路较长，监控效果不理想。为便于严格管理减员增效，我们于2012年10月份完成了5个监控室合并一处的工作，在改进监控效果的同时减少员工16名。

三、节约能源  减少电费支出

        1、原小区公共区域的照明灯为普通25瓦电灯，缺点是用电高、亮度不好，损坏频率高。考虑到上述因素，2012年中旬，对小区高杆灯三分之二进行更换成3瓦的LED灯，不仅节能省电，而且延长了灯的使用寿命。为了避免浪费原有的资源，对楼道内报修需要更换的照明进行陆续更换。对已更换完毕的单元进行了用电情况跟踪，跟踪结果表明，LED灯近半年的报修率为0；普通25瓦照明一个单元一天用电量为15度，而LED灯一天用电量仅为1.46度，相当于原来用电的十分之一。这样不仅节约了能源而且也减少电费的支出。

        2、原有高杆灯的灯罩为白色磨砂且厚度偏厚，漩口短，不仅影响照明亮度，而且遇到风力就会脱落、损坏。考虑到以上两点，我们对此情况也进行了陆续改进，选用了透明、比较抗风力的灯罩，不仅增加了照明效果，也减少损坏情况的发生。

四、排除隐患  安全生产

        1、 新龙城消防设备系统不能正常运转是困扰多年的问题，12年经过努力找到质廉价优的专业维修单位对烟感、手动报警器、声光报警等进行了彻底维修，现在都能够正常使用，确保了小区消防设备设施的正常使用。

　　2、为了切实做好小区的汛期安全，物业全体职工各负其责，落实到位，每年安全月对小区安全工作进行全面部署，对小区排水设施进行地毯式检查。安保部负责小区13个地下室的检查，工程部负责排污管道的检查，重中之重的是对小区120多个配电间及11个配电室的检查。雨季来临时及时启动36DE的雨水强排设备。由于此项工作的细致周到，新龙城物业至今未出现一起重大浸泡、漏水事件。

五、有效引进资源  美化社区环境

　　1、2012年二季度通过竞选，新龙城小区有幸成为北京市垃圾分类试点小区，垃圾分类不仅利于经济、社会与环境的和谐。还大大提高及改善小区的卫生环境，更为物业在垃圾设备设施方面节省的一大笔资金。免费接收240升垃圾桶784个，居民家庭垃圾桶1万有余，垃圾袋若干，垃圾车3辆，折合资金约30余万元。

　　开展垃圾分类工作对于物业公司来讲，既是一种尝试又是一种挑战，没有成功的工作经验，也没有规范的工作流程。一切从头开始，在探索中前行。为把工作落到实处，多次召开绿袖标指导员动员及培训大会，进行认真的研究和探讨。经过我们的努力，垃圾分类工作得到市环境办及镇社区环境办领导的认可。工作运行3个月领回绿袖标补助资金19万余元。

六、人性化服务  改善社区人文环境

      1、春季末放养鱼苗，对小区景观进行有效利用，不仅美化了环境而且增添了社区休闲乐趣。

      2、对原设计绿化进行改造，全部改造为黄杨外圈，这样大大减少了对草坪的破坏。对原有的不利于在北方生长的植物进行替换种植，不但减少了绿植的死亡率及绿地斑秃，还美化了居民的居住环境。

      3、每年协同居委会举办多次大型社区演出，尤其是物业每年新春的社区游艺活动深受广大业主的喜爱。这些活动不仅丰富了社区的文化生活更重要的是拉近了物业与业主的距离，通过活动使广大业主对我们的工作更加了解及认可。

　　物业管理应把自身发展与社区思想、文化、环境、安全管理结合起来，今年我们要在社会化服务上多做文章。共同开创物业管理和社区建设的新局面。

 

　　

　　

新龙城物业